10 architektonicznych ekscesów w nowych budynkach, które stają się kosztownym „bólem głowy” dla mieszkańców

Na stołecznym rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych ukształtował się ciekawy trend – deweloperzy, chcąc podkreślić wyjątkowość swojego projektu, coraz częściej stosują ekskluzywne elewacje, naturalny kamień w designerskich lobby, skomplikowane zagraniczne wyposażenie i inne kosztowne „gadżety”. Stwarzają jednak wiele problemów eksploatacyjnych i znacznie zwiększają koszty dla właścicieli mieszkań. Koszt utrzymania mieszkań w nowych budynkach klasy premium w Moskwie może sięgać 450 rubli. za 1 m2 miesięcznie, a sprzątanie ogromnych holów pochłania niekiedy 30% ogólnych wydatków mieszkańców. Eksperci wskazali szereg rozwiązań architektonicznych, które mimo pozornej atrakcyjności, niekiedy stają się dla mieszkańców „bólem głowy”.

„Unikalny sprzęt coraz częściej staje się źródłem unikalnych problemów” – powiedziała MK Olga Guseva, dyrektor generalna Key Capital, która kieruje zespołem ekspertów. Według niej, chęć deweloperów, aby wyposażyć swoje nieruchomości w unikatowy sprzęt, podkreślający elitarny charakter projektu, często skutkuje poważnymi problemami dla przyszłych mieszkańców. Mogą to być złożone systemy cyfrowe i robotyczne na parkingach lub sprzęt inżynieryjny. Wymiana uszkodzonych części w takim sprzęcie staje się prawdziwym wyzwaniem. Koszt części zamiennych może być nawet dziesięciokrotnie wyższy ze względu na brak alternatywnych dostawców. W najgorszym przypadku poszukiwania niezbędnych komponentów ciągną się w nieskończoność, a drogi system pozostaje bezużyteczny, stając się bezużytecznym balastem. Takie sytuacje nie tylko wiążą się ze znacznymi stratami finansowymi dla właścicieli, ale również obniżają poziom komfortu życia, podważając zasadność pierwotnych inwestycji dewelopera.

Kolejnym „elementem” mającym na celu podkreślenie indywidualności projektu są różnorodne, niepowtarzalne elementy wystroju, elewacji i wyposażenia. Mogą to być okna z podwójnymi szybami wykonane na zamówienie, jedyny w swoim rodzaju kamień dekoracyjny lub artystyczne elementy z kutego metalu. Takie rozwiązanie architektoniczne może skutkować poważnymi problemami, jeśli uszkodzeniu ulegnie choćby jedna szyba, płytka lub element. Im bardziej ekskluzywna elewacja, tym trudniejsza w eksploatacji, a zastąpienie utraconych lub uszkodzonych elementów staje się prawie niemożliwe, jeśli na przykład jest to kamień naturalny o unikalnym odcieniu, charakterystycznym wyłącznie dla określonego rodzaju, kamieniołomu i partii. Zamontowanie nieidentycznego zamiennika nieuchronnie zakłóci jednolitość fasady, co jest częstym zjawiskiem. Dlatego atrakcyjny wygląd budynku może kosztować mieszkańców zbyt wiele, jeśli np. deweloperzy nie zadbają zawczasu o części zamienne z najrzadszych i najdroższych elementów.

Rozszerzone zadaszenia, szerokie parapety okienne i szklane daszki nad wejściami to elementy, które bez wątpienia zdobią fasadę budynku. Jednakże w okresie zimowym detale architektoniczne mogą stać się poważnym problemem, jeśli architekci i deweloperzy nie ocenią wcześniej, jak je wykorzystać w zimie. W tym okresie gromadzą się na nich masy śniegu i tworzą się sople, co stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa mieszkańców i przechodniów. „Szklane daszki narażone są na uszkodzenia spowodowane spadającym lodem, co wiąże się z dodatkowymi kosztami ich naprawy lub wymiany. „Regularne wzywanie alpinistów przemysłowych lub specjalistycznego sprzętu do usuwania śniegu i lodu jest nieuniknioną konsekwencją braku prawidłowych rozwiązań projektowych” – zauważył ekspert.

Wejścia i drzwi między mieszkaniami w nowych budynkach, które często zadziwiają swoimi rozmiarami i masywnością, mogą również stwarzać wiele problemów eksploatacyjnych. Z pewnością tworzą efekt powagi i solidności. W praktyce jednak takie drzwi mogą sprawiać mieszkańcom wiele niedogodności. Ciężkie drzwi trudno się otwierają i z czasem ulegają zapadnięciu, zwłaszcza jeśli okucia – zawiasy, ościeżnica, samozamykacz – nie zostały pierwotnie zaprojektowane do takiego ciężaru i intensywności użytkowania. Konieczność ciągłej regulacji zawiasów i samozamykaczy, a ostatnio także wymiany całej konstrukcji drzwi, jest nieuniknioną konsekwencją montażu bardzo ciężkich drzwi.

Innym potencjalnym problemem są wysokie sufity w częściach wspólnych, które są pewnym sposobem na zapewnienie wysokich rachunków za media. Oczywistym jest, że luksusowe i przestronne hole z wysokimi sufitami są nieodłącznym atrybutem nowych budynków wysokiej klasy. Mnóstwo światła, designerskie meble, wielopiętrowe kryształowe żyrandole i dzieła sztuki – wszystko to z pewnością robi wrażenie. Jednak za tą pozorną otoczką kryją się znaczne koszty operacyjne. Duże powierzchnie i wysokie sufity wymagają większych nakładów na ogrzewanie i klimatyzację. „Aż do 30% całkowitych kosztów utrzymania domu pochłania sprzątanie tych przestrzeni – mycie podłóg, ścian, czyszczenie drogich żyrandoli i elementów dekoracyjnych. Utrzymanie drogich mebli, elementów wystroju i dzieł sztuki stanowi dodatkowy koszt dla mieszkańców. Oczywiście, nie sposób odmówić pięknym lobby i częściom wspólnym – to już standard w przypadku wielu klas nowych budynków. Mieszkańcy powinni jednak zrozumieć, że piękno, które widzą wokół siebie, jest warte sporego wydatku na czek, więc jeśli priorytety klienta są bardziej pragmatyczne, może on szukać nowych budynków z tańszymi wnętrzami” – dodał ekspert.

W ostatnim czasie na rynku nieruchomości w stolicy można zaobserwować tendencję do stosowania jasnych wykończeń w częściach wspólnych. Jasne kolory w dekoracji części wspólnych to popularne rozwiązanie projektowe, które ma na celu stworzenie atmosfery czystości i przestronności. Jednak w warunkach dużego natężenia ruchu takie wykończenie szybko traci swój pierwotny wygląd. Nawet w przypadku stosowania materiałów zmywalnych, zarysowania, odpryski i ślady od rąk, toreb, wózków dziecięcych, rowerów i skuterów są nieuniknione. Ukryte drzwi i włazy służące do obsługi budynku, niezbędne do dostępu do instalacji, również szybko się brudzą, zakłócając jednolitość jasnych powierzchni. Praktyczne podejście do wyboru kolorów i materiałów wykończeniowych pomoże utrzymać przestrzeń publiczną w czystości i atrakcyjności przez wiele lat.

Obecność wielu udogodnień – palarni cygar, piwniczek z winami, stref zabaw dla dzieci, centrów fitness i stref urody w częściach wspólnych – to bez wątpienia znaczące zalety nowego budynku. Jednakże na te dodatkowe usługi nie zawsze jest popyt, zwłaszcza w budynkach, w których znajdują się nieukończone apartamenty. Przez pierwsze dwa, trzy lata, gdy mieszkania są remontowane, prywatna infrastruktura może być nieużywana, jednak koszty jej utrzymania – rachunki za media, pensje pracowników, bieżące naprawy – są już wliczone w taryfę i pokrywane przez właścicieli. Dlatego Olga Gusiewa zaleca, aby kupujący wcześniej sprawdzili, czy obiekty ich własnej infrastruktury będą dostępne dla wszystkich, oprócz mieszkańców (czy będzie w nich „życie”).

„Ciepłe podwórko” znacznie zwiększa również ogólne wydatki domowe. Elektryczne systemy ogrzewania dziedzińców, które pomagają utrzymać je w czystości, bez śniegu i lodu w zimie, są atrakcyjnym rozwiązaniem z punktu widzenia komfortu. Jednakże eksploatacja takich systemów wiąże się ze znacznymi kosztami energii, które mogą być 2-3 krotnie wyższe od kosztów tradycyjnego odśnieżania. Ten dodatkowy ciężar finansowy spada na barki właścicieli. Często bardziej racjonalnym rozwiązaniem z punktu widzenia ekonomicznego jest terminowe i jakościowe odśnieżanie danego obszaru.

Innym kontrowersyjnym rozwiązaniem projektowym, które na pierwszy rzut oka miało na celu poprawę komfortu mieszkańców, jest śmietnik. W praktyce takie pomieszczenia wymagają dodatkowego wyposażenia (np. prasa zajmująca ok. 150 m2), w tym klimatyzatorów, wentylacji, „punktów mokrych” i wind serwisowych, a także specjalistycznego personelu, który regularnie odbiera i wynosi śmieci, myje i dezynfekuje pojemniki oraz same pomieszczenia. Wiąże się to ze wzrostem kosztów obsługi budynku, a w konsekwencji ze wzrostem taryf dla właścicieli. W związku z tym Gusiewa przewiduje, że w najbliższych latach możliwy będzie powrót do zsypów na śmieci, ale przy zastosowaniu nowoczesnych technologii, które pozwolą uniknąć brudu i niehigienicznych warunków.

Dekoracyjne nasadzenia, mające na celu upiększenie ogrodu, są również źródłem dodatkowych kosztów. Poprawa lokalnego otoczenia jest ważnym elementem komfortowego życia. Jednak przy wyborze roślin do aranżacji krajobrazu należy kierować się nie tylko względami estetycznymi, ale i praktycznymi. Przykładowo, sadzenie tui w centrum dużego miasta, gdzie głębokość gleby jest ograniczona, często prowadzi do obumierania roślin z powodu niesprzyjających warunków. W efekcie, zamiast zielonej oazy, mieszkańcy mają do czynienia ze skarłowaciałymi nasadzeniami, które szpecą wygląd ogrodu. Konieczność regularnej wymiany martwych roślin wiąże się z dodatkowymi kosztami dla właścicieli. Kompetentne podejście do projektowania krajobrazu, uwzględniające cechy klimatyczne i środowisko miejskie, pozwoli Ci stworzyć piękny i zadbany ogród bez zbędnych kosztów.

„W obecnej sytuacji gospodarczej wielu deweloperów już teraz dąży do obniżenia kosztów projektów, co często oznacza obniżenie jakości budowy i rezygnację z dodatkowych opcji” – zauważyła Olga Gusiewa. - Oczywiście, że ważne jest tworzenie estetyki i piękna. Ale równie ważne jest, aby wybierać rozwiązania, które nie tylko wyróżnią projekt, ale również nie staną się obciążeniem czy utrapieniem dla mieszkańców”.